Aktualizacje · 8 października 2026
Rozliczanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną — najnowsze stanowisko Sądu Najwyższego
W dniu 20 sierpnia 2026 r. Sąd Najwyższy wydał postanowienie w sprawie o sygn. akt I CSK 3817/25, dotyczącej dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową od właściciela lokalu należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Sprawa dotyczyła w szczególności relacji pomiędzy zaliczkami ustalanymi przez wspólnotę a rzeczywistymi kosztami zarządu, a także podstawy dochodzenia od właściciela lokalu należności za poszczególne okresy płatności. Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty rozstrzygnięcia.
01
Podstawa obciążenia właściciela lokalu kosztami
Sąd Najwyższy wskazał, że dochodząc należności od właściciela lokalu z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wspólnota musi wykazać, z czego wynika obowiązek zapłaty oraz w jakiej wysokości należność została ustalona.
Samo wskazanie dochodzonej kwoty nie jest wystarczające — konieczne jest wykazanie podstawy, z której obowiązek jej uiszczenia wynika.
02
Zaliczka a rzeczywiste koszty zarządu
Sąd Najwyższy rozróżnił wysokość zaliczek ustalonych przez wspólnotę w drodze uchwały na pokrycie prognozowanych kosztów zarządu oraz wysokość kosztów rzeczywiście poniesionych, wynikających ze sprawozdania finansowego wspólnoty.
To dwie odrębne kategorie: przewidywane koszty wynikają z uchwały wspólnoty, a rzeczywiste — z późniejszego rozliczenia. Samo ustalenie rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu nie jest zatem równoznaczne z powstaniem po stronie wspólnoty możliwości dochodzenia od właściciela lokalu różnicy pomiędzy tymi kosztami a uiszczonymi wcześniej zaliczkami.
03
Konieczność odpowiedniego rozliczenia niedopłaty lub nadpłaty
Jeżeli po dokonaniu rozliczenia okaże się, że zestawienie kwoty zaliczki ustalonej w uchwale z rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu skutkowałoby powstaniem niedopłaty lub nadpłaty, konieczne jest odpowiednie uregulowanie powstałej różnicy.
- Niedopłata — niezbędne jest powzięcie uchwały ustalającej obowiązek uiszczenia jednorazowo lub okresowo dodatkowego świadczenia.
- Nadpłata — konieczne jest powzięcie uchwały o przeznaczeniu powstałej nadwyżki na inny cel, na przykład na fundusz remontowy.
04
Znaczenie uchwał dla ustalenia wysokości należności
Sąd Najwyższy odniósł się również do kwestii wykazania wysokości zaliczek dochodzonych od właściciela lokalu.
W sytuacji, w której wspólnota mieszkaniowa dochodzi należności odpowiadających określonej wysokości zaległych zaliczek, konieczne jest wykazanie uchwały właścicieli lokali, z której wynika wysokość zaliczek obowiązujących w danym okresie.
05
Znaczenie orzeczenia w praktyce
Orzeczenie ma istotne znaczenie dla praktyki dochodzenia należności przez wspólnoty mieszkaniowe. Z perspektywy procesowej kluczowe pozostaje wykazanie podstawy i wymagalności dochodzonego roszczenia, w tym jego oparcia w odpowiednich uchwałach właścicieli lokali.
Przy rozliczeniu zaliczek i rzeczywistych kosztów zarządu konieczne jest natomiast formalnie skuteczne uregulowanie powstałej różnicy, tak aby mogła ona stanowić podstawę roszczenia wobec właściciela lokalu.
Przedstawione informacje nie stanowią opinii prawnej. W celu uzyskania szczegółowych informacji lub pomocy prawnej prosimy o kontakt z Kancelarią: 42 207 66 66, kancelaria@krs-adwokaci.pl.
Kontakt
Masz pytania do tego tematu?
Chętnie wyjaśnimy, co te zmiany oznaczają dla Państwa firmy i jakie kroki warto podjąć. Zapraszamy do kontaktu — telefonicznie lub mailowo.