Od 1 marca 2026 r. spory budowlane nie trafią od razu do sądu. Zanim sąd wyznaczy pierwszą rozprawę, strony co do zasady zostaną skierowane do mediacji. To jedna  z najważniejszych zmian w postępowaniu gospodarczym ostatnich lat, która wpłynie na inwestorów, deweloperów, wykonawców i podwykonawców.

Mediacja w sporach budowlanych – czym właściwie jest?

Mediacja to pozasądowy, dobrowolny i poufny sposób rozwiązywania sporów, w którym uczestniczy bezstronny mediator. Jego rolą nie jest rozstrzyganie sprawy, lecz pomoc stronom w wypracowaniu porozumienia. Zawarcie ugody w mediacji pozwala istotnie skrócić postępowanie sądowe – w takim przypadku rola sądu ogranicza się zasadniczo do zatwierdzenia ugody. Właśnie ze względu na te korzyści ustawodawca zdecydował się wzmocnić znaczenie mediacji w sprawach gospodarczych, a szczególnie w sporach budowlanych.

Co dokładnie zmienia nowelizacja od 1 marca 2026 r.?

Zgodnie z nowym przepisem art. 4583a Kodeksu postępowania cywilnego, w sprawach gospodarczych dotyczących umów o roboty budowlane oraz umów bezpośrednio związanych z procesem budowlanym, sąd ma obowiązek skierować strony do mediacji przed pierwszym posiedzeniem przygotowawczym albo rozprawą. W praktyce oznacza to, że po złożeniu pozwu sprawa nie trafia od razu na wokandę. Najpierw sąd kieruje strony do mediatora, a dopiero gdy:
mediacja nie zakończy się ugodą, lub jedna ze stron skutecznie sprzeciwi się jej przeprowadzeniu, sprawa wraca na standardową ścieżkę sądową. Warto podkreślić kluczową zasadę: obowiązkowe jest skierowanie do mediacji, ale nie zawarcie ugody.

Jakich sporów dotyczy obowiązkowa mediacja?

Nowe przepisy obejmują szeroki katalog spraw związanych z procesem budowlanym,  w szczególności umowy o roboty budowlane (inwestor – generalny wykonawca), umowy o prace projektowe (architekci, biura projektowe), umowy z podwykonawcami, umowy  o nadzór inwestorski. Zakres nowych regulacji może obejmować również niektóre umowy towarzyszące inwestycji, jeżeli pozostają w bezpośrednim związku z procesem budowlanym
Co istotne, mediacja może dotyczyć także osób fizycznych – np. właściciela mieszkania i wykonawcy remontu.

Czy można odmówić mediacji?

Strona może sprzeciwić się mediacji, jednak musi to zrobić w terminie 7 dni od doręczenia postanowienia sądu. Brak reakcji w tym terminie oznacza zgodę na mediację.

Ważne są również trzy praktyczne zasady:

brak sprzeciwu = zgoda na mediację,
strona, która sama wnioskowała o mediację, co do zasady nie może później skutecznie się jej sprzeciwić,
sama nieobecność u mediatora nie wystarczy – może mieć znaczenie przy rozstrzyganiu o kosztach procesu.

Koszty i konsekwencje odmowy mediacji

Nowelizacja wzmacnia również ekonomiczne znaczenie mediacji. Sąd może obciążyć stronę kosztami procesu, jeżeli jej postawa w sprawie – w tym nieuzasadniona odmowa udziału w mediacji – zostanie uznana za niesumienną lub oczywiście niewłaściwą. W praktyce oznacza to, że:

nawet strona wygrywająca sprawę może zostać obciążona kosztami,
odmowa mediacji bez racjonalnego uzasadnienia może działać na niekorzyść procesową,
mediacja staje się realnym elementem strategii procesowej, a nie tylko formalnością.

Ile trwa i ile kosztuje mediacja?

Mediacja prowadzona na skutek skierowania sądu trwa standardowo do 3 miesięcy.  W uzasadnionych przypadkach może zostać przedłużona.
Koszty mediacji ponoszą strony, jednak w porównaniu z procesem sądowym są one zazwyczaj istotnie niższe. Dodatkowo, w przypadku zawarcia ugody w mediacji, strony mogą uzyskać zwrot 75% opłaty sądowej, co w sporach budowlanych ma często istotne znaczenie finansowe.

Dlaczego ustawodawca wprowadził obowiązkową mediację?

Spory budowlane należą do najbardziej skomplikowanych i czasochłonnych spraw gospodarczych. Często wymagają:

opinii biegłych,
analizy dokumentacji technicznej,
wieloletniego postępowania dowodowego.

W efekcie procesy te trwają latami i generują wysokie koszty po obu stronach.
Mediacja ma być odpowiedzią na ten problem – narzędziem, które pozwala skrócić czas sporu i ograniczyć koszty.

Mediacja w budownictwie – szansa czy formalność?

W teorii mediacja ma odciążyć sądy i przyspieszyć rozwiązywanie sporów. W praktyce jej skuteczność będzie zależeć od realnej gotowości stron do kompromisu.

Potencjalne korzyści:

szybsze zakończenie sporu,
niższe koszty postępowania,
możliwość zachowania relacji biznesowych,
większa elastyczność ugody (raty, kompensaty, zmiana terminów),
większa kontrola stron nad wynikiem.

Potencjalne ryzyka:

ryzyko „pozornej mediacji” bez realnej woli porozumienia,
wydłużenie postępowania w razie niepowodzenia mediacji,
formalizacja etapu, który miał być elastyczny,
presja na udział w mediacji z uwagi na koszty,
trudności w sprawach wymagających opinii technicznych.
Mediacja a praktyka branży budowlanej

Dotychczas mediacja była w Polsce wykorzystywana bardzo rzadko – obejmowała jedynie niewielki procent spraw, które mogły zostać skierowane do tego trybu. Tymczasem w branży budowlanej spory są wyjątkowo częste i kosztowne, a ich rozstrzygnięcie w sądzie często trwa latami. W wielu przypadkach – szczególnie przy relacjach inwestor–wykonawca lub wykonawca–podwykonawca – mediacja może okazać się bardziej efektywna niż proces sądowy, pozwalając uniknąć eskalacji konfliktu.

Co warto zrobić już teraz?

Inwestorzy i deweloperzy:Warto przeanalizować wzory umów i rozważyć wprowadzenie klauzul mediacyjnych, które mogą usprawnić przyszłe spory.

Generalni wykonawcy:
Kluczowe znaczenie ma precyzyjna dokumentacja robót oraz jasne zasady odbiorów i rozliczeń

Podwykonawcy i dostawcy:
Mediacja może być realnym narzędziem ochrony płynności finansowej i szybszego odzyskania należności.

Każda ze stron:
Warto już na etapie sporu ocenić, czy lepszym rozwiązaniem nie będzie ugoda niż wieloletni proces sądowy.

Z doświadczenia KRS Kancelaria wynika, że największe szanse na ugodowe zakończenie sporu pojawiają się jeszcze przed przeprowadzeniem kosztownych opinii biegłych i wieloletniego postępowania sądowego. Właśnie dlatego odpowiednie przygotowanie do mediacji może mieć kluczowe znaczenie dla wyniku całego sporu.

Podsumowanie

Obowiązkowa mediacja w sprawach budowlanych od 1 marca 2026 r. to istotna zmiana systemowa. Wprowadza zarówno szanse, jak i wyzwania. Z jednej strony może usprawnić rozwiązywanie sporów, z drugiej istnieje ryzyko, że mediacja stanie się jedynie formalnością, jeśli jedna ze stron nie jest realnie zainteresowana porozumieniem. Krótki, 7-dniowy termin na zgłoszenie sprzeciwu wobec mediacji może dodatkowo wywierać presję i prowadzić do podejmowania decyzji bez pełnego przeanalizowania sprawy. Czy stanie się realnym narzędziem rozwiązywania sporów, czy jedynie formalnym etapem poprzedzającym proces – pokaże dopiero praktyka sądowa.
Jedno jest pewne: strategia prowadzenia sporów budowlanych w Polsce właśnie się zmienia.

KRS Kancelaria — wsparcie prawne w sporach budowlanych

Jeśli prowadzisz inwestycję budowlaną, uczestniczysz w sporze z wykonawcą lub zostałeś skierowany do mediacji, skontaktuj się z KRS Kancelaria w Łodzi. Pomożemy ocenić ryzyka, przygotować strategię negocjacyjną i reprezentować Cię zarówno w mediacji, jak i przed sądem.

# Pytania i odpowiedzi (FAQ)

Czy mediacja budowlana dotyczy umów zawartych przed 1 marca 2026?

Tak. Nowe przepisy stosuje się do postępowań wszczętych po 1 marca 2026 roku — niezależnie od daty zawarcia umowy, z której wynika spór. Jeśli składasz pozew teraz, obowiązują Cię nowe zasady.

Czy ugoda z mediacji ma moc wyroku sądowego?

Tak, jeżeli zostanie zatwierdzona przez sąd. Ugoda mediacyjna zatwierdzona przez sąd ma moc ugody zawartej przed sądem i stanowi tytuł egzekucyjny — czyli można na jej podstawie prowadzić egzekucję komorniczą.

Kto wybiera mediatora?

Strony mogą same uzgodnić osobę mediatora lub instytucję mediacyjną. Jeśli tego nie zrobią, sąd wyznacza mediatora ze stałej listy. Warto wcześniej sprawdzić, które ośrodki mediacyjne specjalizują się w sporach budowlanych.

Czy mediacja opóźni rozstrzygnięcie sprawy?

W założeniu nie — mediacja trwa do 3 miesięcy, a postępowania sądowe w sprawach budowlanych trwają często 2–4 lata. Jeśli mediacja zakończy się ugodą, czas rozwiązania sporu skraca się radykalnie. Jeśli nie — sprawa wraca na normalną ścieżkę sądową bez istotnego opóźnienia.

Czy adwokat może towarzyszyć mi podczas mediacji?

Tak i jest to zalecane. Adwokat nie prowadzi mediacji, ale może doradzać Ci w jej trakcie, oceniać propozycje ugody i zadbać o to, by treść ewentualnej ugody nie zawierała niekorzystnych dla Ciebie zapisów.–